9月1日星期五下午，北京正式宣布不再“認房又認貸”。這一發布于2017年3月17日的樓市“緊箍咒”終于被打破。
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當晚的朋友圈，多個新房售樓處宣稱“72小時”不打烊，房產經紀人發出了早已準備好的“認房不認貸”海報……房地產上行周期的“命運齒輪”仿佛又開始轉動。
在北京“最忙”的房產交易大廳——朝陽區不動產登記中心，人們則有著另一種普遍的精神面貌：理性、冷靜而克制。
01不認貸之后
9月6日晚6點，北京朝陽區不動產登記中心最后一組辦理業務的訪客離開，此時登記中心的工作人員已經加班1小時。
朝陽區不動產登記中心是北京客流承載力最大的房產交易大廳，位于北京北五環外的鴻懋商務大廈，周邊有高德地圖、龍湖集團兩家大公司總部大廈，也有紅星美凱龍北京全球家居1號店、小米智能全屋家居體驗館、居家之家北五環店、北五環建材燈飾廣場。這里是北京購房者集中度最高的區域之一。
登記中心內，有關于置換房產的討論不絕于耳。來自貸款中介機構的推銷員在人群中穿梭，偷偷地塞名片給訪客并低聲囑咐：“當天就放款，抵押房也可以貸。”
一些許久不來登記中心的業務人員還沒有意識到，這里已經啟動了延時服務。中午12點到下午1點半的休息時段，部分柜臺依然開放服務。
一位房產證代辦人員就在休息時段幫助他的客戶辦好了過戶，匆匆離去時，對著電話那頭說道：“房子賣出去了，您下次出行又可以預訂頭等艙了。”
他離開大廳的同時，三位西裝革履的房產經紀人簇擁著一位中年女子走入大廳，在房產證制證機旁幫助客戶拿出所需材料，每位經紀人手中都提著一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶的經紀人感嘆：“這一定是個大單，賣出去一套豪宅，他們可以休息一陣了。”
9月4日、5日，也就是北京“認房不認貸”新政發布后的前兩個工作日，朝陽區不動產登記中心的到訪人數分別是2512、2736人。9月6日這天，現場的客流統計數據顯示，當日總客流量為2424人。
而新政發布前的8月，朝陽區不動產登記中心僅有3個工作日的日訪客量超過2500人。
3月是這里今年的接待高峰，單月累計訪客超12萬人，此后就急轉直下，到8月已不足6萬人。盡管9月新政后的客流量比上月同期有所提高，但遠沒有恢復到高峰月份的日均接待量。
02降低預期
到訪朝陽區不動產交易大廳的人形形色色，既有購入總價上億豪宅的低調買家，也有賣出總價200萬左右房產的普通家庭。
李誠就是后者之一，5月份他年邁的父親身體情況變差，囑咐他和弟弟將位于金臺路附近的老房子盡快賣出，因為房齡老、面積小，已經沒有人居住在這套房子里。父親希望賣出后，將房款平分給兩兄弟。
李誠說，5月份掛出來的價格是260萬元，我和弟弟計劃一人分130萬。最近一個月，經紀人推薦了一個有全款意向的買家，但是對方的意向成交價是200萬，這期間，我們一直在猶豫。新政出臺當晚，經紀人提醒我們：同價段的房子，馬上會有更多房源掛牌，基本上都是等著賣房套現置換的客戶。
考慮到對方是個比較爽快的全款買家，就在那晚，李誠告訴經紀人：“定了，200萬可賣。”
由于房產證還是2006年的版本，在網簽、過戶前需要更換新版，經紀人陪同李誠來到了朝陽區不動產登記中心。
李誠坦言，新政確實起到了一點催化的作用，此前他的心理成交價格是220萬元。一旁的經紀人寬慰道：您這個價格不算虧，再過一陣，市場上的“魚”可能沒這么多。
9月1日的新政規定，只要買家在北京沒有成套住房，不論是否有過貸款買房的記錄，都被視為首套房，享受相應的低首付和低利率。
該政策出臺后，主要“解放”了兩大類購房群體：一類是一線城市的改善需求人群，想要賣掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子，由于之前的小房子有過貸款記錄，再買大房子就被視為二套房，需要承受至少60%的首付比例以及比首套房高出50個基點的房貸利率。
另一類是在老家的城市有貸款購房記錄，政策出臺之前，在北京購房算二套房，至少需要支付60%的首付，現在，這部分人的入市門檻也降低了。
在登記中心現場陪同客戶辦理業務的經紀人王江表示，最近通過網絡接觸到的一個外地客戶，客戶女兒在老家有正在還款的房產，這次政策放開后，她準備幫女兒在北京支付一套房子的首付，后續由女兒還貸。
“這位外地阿姨開始打算在北京貸款買一套總價370萬元的房子，最后考慮到女兒的還貸壓力應該再減輕一些，決定換成總價300萬元的房子。新政前后的貸款總額分別是243萬元、200萬元。”
王江說，他2014年入行，2017年就趕上了“認房又認貸”政策，樓市迎來史上最嚴調控周期。王江回憶，“當時剛畢業沒幾年，還沒有積蓄。當時市場不好，收入也低，餓瘦了十幾斤。”
在那之前，是北京樓市的一場現象級的狂歡。2014年，朝陽區的不動產登記中心還在四環邊上的石佛營，當時王江幾乎每天都要陪客戶到不動產登記中心辦業務。“那是一個非正常市場，買家確認購買意向后需要趕緊打款，否則業主很容易漲價。不動產登記中心也需要預約，如果當天需要過戶，還有黃牛收費幫你排隊。”
王江也見證了許多客戶的人生重要節點。“300萬、500萬、1000萬總價階梯，相當于一個在北京打拼多年的外地人的人生進階——從單身、結婚再到把父母接到大城市來生活。”
一些互聯網大廠的雇員趕上職場紅利期，五年內就可以攢下一套總價千萬房子的首付。“但這部分群體近幾年的購房意向越來越謹慎，互聯網行業的劇烈變化直接影響著他們的購房預期。”
03高開低走
認房不認貸新政出臺后的第一周，對于經紀人而言效果立竿見影。在登記中心，一位經紀人與同行交流：他所在的門店，幾乎每位經紀人都有成交。“周六開始，公司每個小時都有房子成交。這幾天，幾乎干了2023上半年所有的活。”
位于朝青板塊的北京鏈家經紀人李帥告訴36氪：“在一些典型居住板塊，近一周的掛牌數量也在增長，賣房業主以剛需改善群體為主。同時，一部分首套剛需的購房人也不再觀望，入市看房。”
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，2013年以來人口負增長（每年人口減少1%）、老齡化程度加深的東北地區，目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現在的政策，就是要讓房屋循環起來。這個想法是好的，但它帶來的直接結果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天在北京、上海正在發生。
認房不認貸之后，豪宅購房者的心態也發生了變化。周群支付了一套朝陽區總價2000萬元新房的訂金。新政之后，他從二套購房者變首套購房者，同樣的首付款，可以去海淀購入一套總價3000萬元的房產。周群開始考慮，要不要退訂。
而活躍在順義板塊的豪宅經紀人尚未感受到市場的回溫，他表示：“我一年去不了一、兩次登記中心，新政對別墅也沒有直接利好，因為億級左右的房子本就沒有人貸款買。”
王江表示，一些沒搞清楚新規的客戶來詢問，首付比例有沒有降低，但他們本身有房，而且不止一套，并不算首套客群。
中原地產首席分析師張大偉觀察、分析認為，新政出臺，成交量高開低走，逐日遞減，現場市面上的大部分家庭需要等手頭房產賣掉再購房，而市場上的買家并沒有那么充裕。
張大偉統計的數據顯示，9月2日至6日，北京全市場二手房成交量分別是1200套、1400套、600套、500套及400套。與此同時，二手房房源增長約6000套，在12萬套庫存歷史記錄基礎上進一步增加。
“賣掉差的房子，換成好的房子——認房不認貸提供了一個絕佳機會。”李宇嘉說：“老破小的，外圍高庫存的房子，還有那些徒有虛名、規劃未落地的區域，這一次房價跌得很明顯，也會被淘汰。”
李誠、王江、周群均為受訪者化名
作者|宋虹姍
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